大趨勢：西海岸樓市的嚴(yán)峻形勢！
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王曉鳳于 2019/08/21 10:45:09 發(fā)布
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來源：微信公眾號(hào)
作者：西海岸大事件
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上一期大機(jī)會(huì)：西海岸樓市下半年預(yù)判！我們分析了西海岸沿海一線高端住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性短缺將是下半年樓市的大機(jī)會(huì)，但是這個(gè)形勢遠(yuǎn)比想象中的要嚴(yán)峻，因?yàn)樽罱囊粋€(gè)供地已經(jīng)開始采取強(qiáng)制措施了！8月6日，西海岸沿海1宗純住宅地塊被一家地產(chǎn)公司以3.5億的總價(jià)競得，樓面地價(jià)3962元/㎡；地塊占地面積71725㎡，規(guī)劃建面88221.75㎡，但住宅將全部提供給中科院青島科教園教職工購買 。出讓條件也十分苛刻須在古鎮(zhèn)口融合區(qū)為高等院校建設(shè)5億元以上的教學(xué)科研設(shè)施。1:沿海低密度洋房成本跨越式上漲：首先這是一塊容積率≤1.23的低密度沿海區(qū)域的純住宅用地，我們看到的3962元/㎡樓面價(jià)只是一個(gè)表象，因?yàn)楸仨氁ㄔO(shè)5億元的科研設(shè)施，要知道拿地也才3.5億，實(shí)際拿地樓面價(jià)成本逼近一萬/㎡。如果按照正常的成本，入市的洋房產(chǎn)品將在兩萬元/㎡以上，要知道這只是西海岸價(jià)格還不是很高的古鎮(zhèn)口。
2：沿海低密度住宅用地潛在供應(yīng)非常嚴(yán)峻：為什么這個(gè)地塊建好的洋房不對(duì)外出售？很明顯ZF知道這種容積率的地塊在沿海主城區(qū)已經(jīng)快用盡了，他們對(duì)控規(guī)和土地供應(yīng)最清楚，必須先保證在這里做產(chǎn)業(yè)的科研人員先可以買到，形勢非常嚴(yán)峻。
原扇貝島消失，星光島周圈土地用途讓位產(chǎn)業(yè)發(fā)展如果古鎮(zhèn)口結(jié)構(gòu)性短缺還只是一個(gè)趨勢的話，那么靈山灣中心片區(qū)已經(jīng)在面對(duì)的問題了。靈山灣片區(qū)地勢本來就十分狹窄，沿海一線的供應(yīng)只能填海去補(bǔ)充，但是現(xiàn)在填海已經(jīng)被國家明令禁止，以前的扇貝島在新一輪控規(guī)中就沒有了，而且靈山灣片區(qū)現(xiàn)在影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有聲有色，急需更多產(chǎn)業(yè)用地作為補(bǔ)充，星光島一圈近千畝的住宅用地全部變?yōu)榧t色的商務(wù)和商業(yè)用地。這在以前的樓市來看都是不可思議的事，很明顯發(fā)展產(chǎn)業(yè)是目前區(qū)政府認(rèn)為最重要的事情。
靈山灣沿海一線最具價(jià)值區(qū)域
從東方影都到西海岸國際體育與文化中心的靈山灣沿海一線正中區(qū)域只有三個(gè)住宅用地，也就是前幾年建好的諾沙灣、科達(dá)天意華苑以及目前在售的鑫苑 ·御龍灣，這三個(gè)盤就是靈山灣沿海一線最具價(jià)值的代表。
為什么諾沙灣一期、天意華苑高層二手房價(jià)格明顯高于后面小區(qū)四五千一平方？后面的房子只能看山，只有這三個(gè)盤的高層可以擁有靈山灣無遮擋的視野。
一個(gè)更有價(jià)值的機(jī)會(huì)也來了，從圖上可以看出諾沙灣和天意華苑高層前面都是用來建設(shè)很奢侈的別墅產(chǎn)品，因?yàn)檫@一塊又是低密度又是沿海一線無遮擋，實(shí)在太稀缺了，是最好的別墅用地。但是鑫苑 ·御龍灣前面這片土地居然將推出洋房產(chǎn)品！
而且這次的產(chǎn)品力可以說很有誠意，地下及一層均設(shè)計(jì)精裝入戶大堂，只有在豪宅中才能達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)。
一般普通住宅的層高在2.8-2.9米左右，鑫苑 · 御龍灣的洋房標(biāo)準(zhǔn)層直接定標(biāo)3.2米，首層層高更高達(dá)約3.5米！至少從已知的樓盤這是最高的，這是之前完全沒有見到過的高端，更高的層高不僅僅是看起來更大，將住房面積向上發(fā)展，實(shí)現(xiàn)光照面積的有效擴(kuò)充，比普通住宅有更高的采光度，通透、朗闊的空間環(huán)境，心理和生理都能獲得較大的愉悅感。
另外鑫苑 · 御龍灣一層還有約30-150㎡私屬大庭院，經(jīng)常探盤的應(yīng)該知道現(xiàn)在帶院子已經(jīng)鳳毛麟角了，而且這個(gè)院子的面積堪比別墅的院子，南北雙采光下沉庭院，雖然是洋房但是還是按照別墅的品質(zhì)去定位。不僅如此，鑫苑 · 御龍灣洋房還對(duì)標(biāo)大平層的大面寬設(shè)計(jì)，陽臺(tái)寬達(dá)7.2米，視野很霸道。主臥步入式衣帽間、獨(dú)立衛(wèi)浴及豪華浴缸；配置中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，這些細(xì)節(jié)確實(shí)非常到位。
鑫苑 · 御龍灣整個(gè)洋房占比也非常少，就這幾棟，稀缺性可以得到很好的保障別墅的土地價(jià)值將全部賦予在洋房產(chǎn)品上，等于可以只用購買洋房的資金就能撬動(dòng)富人最需要的高端資產(chǎn)。可以想象鑫苑 ·御龍灣洋房的價(jià)值和潛力！
西海岸這五年的高速發(fā)展，城市區(qū)域功能布局發(fā)生的很大變化，其中的最明顯的一點(diǎn)我認(rèn)為就是沿海區(qū)域賦予了更多的城市功能和價(jià)值。不同于一開始普通沿海城市粗暴的將海邊大面積定性為住宅用地，西海岸將新建的劇院、酒店會(huì)議、會(huì)展、公園、體育場館大多都統(tǒng)一布局在海邊，大量的沿海住宅用地消失！城市發(fā)展的趨勢也造就了城市投資的大趨勢，在以后的十年，西海岸的高端住宅需求將會(huì)十分強(qiáng)勁，一套匯聚靈山灣最核心資源的墅級(jí)洋房將是價(jià)值投資的不二之選。
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