微信公眾號
微信掃一掃
首套房買新房和二手房，差別竟然這么大，刮開見答案
5月21日，在《潘石屹季琦大談“玩美主義”》的活動上，SOHO中國董事長潘石屹稱中國人均居住面積已達37m2，達到了發(fā)達國家的水平。這一言論，引起了廣大購房者的關(guān)注和熱議。
不過，雖然人均居住面積已達到37 ㎡， 但也不得不承認，現(xiàn)實生活中依舊有不少“漂”在他鄉(xiāng)、通過租房來滿足日常居住需求的“剛需”們。他們在經(jīng)過一段時期的財富積累后，也要開始思考置業(yè)，那首套房應(yīng)該買新房還是二手房呢？我們從以下幾個維度來對比下~
首付比例
【同樣150萬買房，新房首付款45萬，二手房首付款52萬，比新房多7萬】
說到買房，首先要考慮的便是購房預(yù)算，其中首付比例又是影響購房預(yù)算的最重要因素。一般而言，新房首付比例為購房價的三成，二手房首付比例則需要根據(jù)專業(yè)機構(gòu)評估后決定。在之前的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)島城剛需購房門檻為150萬（ 原文鏈接 ）。在此，我們 以購房總價150萬為例 （下同）來計算應(yīng)付的首付款：
新房首付 直接支付購房款的 三成 ，即 45萬 ；二手房則比較復雜，成交價150萬的 二手房 ，貸款時銀行的評估一般是低于成交價的，假設(shè)為140萬（也有可能更低，主要根據(jù)房子質(zhì)量等進行評估），那么你能貸到的款數(shù)額為140*70%（二手房首套首貸最高比例為70%），即為98萬，這時首付款就變成了 52萬，比新房要多出7萬，且購房總價越高，多出數(shù)額就越大 。
稅費
【同樣要繳稅，新房需繳納1.5萬/2.25萬；二手房需繳稅4.95萬/5.7萬】
2019年1月17日，財政部、國稅局發(fā)布了【2019】13號文件，其中涉及二手房交易稅費的附加稅、印花稅、商業(yè)類印花稅，免征收50%的稅款。那除了以上稅費外，青島目前的購房稅收政策是怎樣的？ 新房、二手房稅費有何差異呢 ？
買新房只需要繳納契稅，且契稅稅率與購房面積、置業(yè)者名下房產(chǎn)數(shù)目有關(guān)，具體如下：
購房者名下房產(chǎn)與契稅征收關(guān)系表（新房）
因此， 如果首套購房新房，面積小于90 ㎡ ，則需要繳納的稅款為 1.5萬；如果面積大于90 ㎡ ，則需要繳納的稅款為 2.25萬 。
與新房不同，除了契稅外，二手房還要繳納 增值稅 和 個稅 。在實際操作中，增值稅與附加稅綁定征收，新政實施后，總稅率為5.3%（其中增值稅5%，附加稅0.3%）。因為“418”新政頒布后，新、二手房均需要滿5年才可交易。因此，增值稅一般都可免征。因此， 首套二手房附加稅為4500元。
個稅方面，若房屋滿五唯一，則免征。另個稅因房屋性質(zhì)不同會出現(xiàn)差別，具體征收標準如下：
房屋性質(zhì)與個稅繳納比例對照表
一般我們首套房大多都會購房商品房，且很難遇到出售滿五唯一房子的情況， 因此購買首套二手房應(yīng)繳個稅大概為3萬 （購房價按150萬計算）。
與新房相同，二手房契稅與購房者名下房產(chǎn)數(shù)目直接相關(guān)。明細如下：
購房者名下房產(chǎn)與契稅征收關(guān)系表（二手房）
即面積小于90 ㎡ ，則需要繳納的稅款為 1.5萬；如果面積大于90 ㎡ ，則需要繳納的稅款為 2.25萬。
綜合來看，如果首套購買總價150萬的新房，根據(jù)購房面積是否大于90 ㎡， 則決定繳納契稅1.5還是2.25萬；如果首套購買總價150萬的二手房，除契稅繳納1.5萬/2.25萬外，還需要另外繳納附加稅4500元，個稅3萬，稅額要明顯高出新房。
入住等待時長
【同樣是入住，新房等待時長2年起，二手房隨買隨住】
目前 青島新房 市場上在售的樓盤項目大 多為期房 ，從項目開建到成功交房少則2-3年，多則4-5年，因此， 從購房到現(xiàn)房交付，一般都需要1-2年時間 。毛坯交付的新房交房時間可能較精裝修較短，但在交房后，依舊得花費不少時間、精力去裝修。對于租房住的剛需購房者而言，可能在這期間還要承受房貸+房租的雙重經(jīng)濟壓力。而且即使是成功 交房后 ， 一段時期內(nèi)可能還要通風散味，耗時較長 。
相比新房， 購買二手房 入住等待時長則明顯要短的多，如果一切順利， 從看房到拿證入住最短只需要半年 。而且除非房屋內(nèi)裝修過于老舊，一般不需要翻新，基本上可以 拎包入住 ，在很大程度上能夠縮短入住等待時長。因此，等不了期房的 交房周期想要立即入住，或?qū)ζ诜康奈磥斫ㄔO(shè)狀況不放心的剛需們，可著重考慮二手房。
配套成熟度
【新房規(guī)劃需等待，且存在變數(shù)；二手房配套更成熟，但有些老舊】
對于購房預(yù)算僅為150萬左右的剛需而言，在青購買新房只能多考慮 新區(qū) 。但我們都知道新區(qū)，尤其是建在主城外圍的新開發(fā)項目，無論是交通配套還是商業(yè)氛圍均不會太理想，即使規(guī)劃有地鐵或是輕軌， 通勤耗時和成本 也 不會小 。此外，小區(qū) 建成后實際綠化情況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和裝修完善程度均存在一定的變數(shù) ，目前市場上就存在不少因裝修不符合同而維權(quán)的例子，一定要格外重視。
二手房一般處于比較成熟的地段 ，不管是商業(yè)配套還是 交通、教育配套都比較完善 ，且小區(qū)環(huán)境、配套物業(yè)，房屋裝修狀況、戶型等都一目了然，購房 所見即所得 ，幾乎不會有太大變數(shù)。
小編建議
其實，無論是買新房還是二手房，所有因素都不可能完全滿足，這個時候就需要 根據(jù)自身的實際需求確定購房“優(yōu)先級” 。對于租房住的剛需而言， 價格 可能就是首要制約因素，其次可能是 通勤時間 。
總體而言，新房產(chǎn)品設(shè)計更時尚，產(chǎn)權(quán)年限更長；二手房則往往占據(jù)著更為優(yōu)越的城市區(qū)位，配套成熟，但較為老舊。同樣的價格，究竟是選主城“老破小”還是選近郊大戶型呢？相信每個購房者都有自己的答案。
自定義HTML廣告位
